第1章房地产开发项目管理概论

第1单元测验

1、项目是对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的( )任务。
    A、复杂性
    B、一系列
    C、一次性
    D、完整性

2、新建一所能收治5000名病患的综合性医院是项目的( )目标。
    A、成果
    B、资源
    C、质量
    D、费用

3、房地产开发项目是一个复杂形态,项目组织主要是通过( )协调。
    A、合同
    B、行政
    C、关系
    D、信息

4、房地产开发企业按照企业条件分为( )资质等级。
    A、三个
    B、四个
    C、五个
    D、六个

5、一级资质的房地产开发企业其注册资本不低于( )万元。
    A、8000
    B、7000
    C、6000
    D、5000

6、二级资质的房地产开发企业其注册资本不低于( )万元。
    A、2000
    B、3000
    C、4000
    D、5000

7、二级资质及二级以下资质的房地产开发企业不可以承担建筑面积超过( )平方米的开发建设项目。
    A、30万
    B、25万
    C、20万
    D、15万

8、居住房地产包括商品住房和( )。
    A、公租房
    B、人才房
    C、经济适用房
    D、保障房

9、下列( )不属于房地产开发项目的前期工作。
    A、施工图设计
    B、可行性分析
    C、项目策划
    D、项目融资

10、房地产开发项目管理的实质是( )
    A、目标管理
    B、进度管理
    C、费用管理
    D、质量管理

11、房地产开发项目属于( )
    A、开发类项目
    B、社会类项目
    C、建设类项目
    D、科研类项目
    E、基础设施类项目

12、房地产开发项目必须符合城市规划的要求,主要体现在房地产开发项目必须获得( )。
    A、选址意见书
    B、建设工程施工许可证
    C、用地规划许可证
    D、商品房预售许可证
    E、建设工程规划许可证

13、下列( )属于房地产开发项目的参与者
    A、政府
    B、当前土地所有者
    C、消费者
    D、承包商
    E、金融机构

14、房地产开发企业可以委托( )管理开发项目。
    A、政府
    B、施工单位
    C、勘察单位
    D、设计单位
    E、咨询监理单位

15、房地产开发项目管理的三大基本目标是( )。
    A、质量
    B、环境
    C、安全
    D、工期
    E、成本

16、房地产开发项目程序可分为( )四个阶段。
    A、投资决策
    B、开发设计
    C、前期工作
    D、建设施工
    E、经营服务

17、项目管理的实质是成本费用管理。

18、房地产开发项目管理三大基本目标是相互影响相互的,开发商不能片面强调要求最短工期。

19、由于出售房地产项目能够很快获得回报,所以开发商对于开发的房地产项目都是能卖就卖,不能卖才考虑出租。

20、出租物业相对于出售物业来说,投资回收期较长。

21、房地产开发项目的程序是长期实践总结的房地产项目开发与经营的内在属性,必须严格按照其先后步骤执行,不得改变。

22、房地产开发涉及的基础设施是指项目规划红线内的各种管道和道路工程。

23、房地产开发与经营是房地产项目的两个阶段,开发是一种生产活动,只要考虑如何有效地完成项目建设。

24、我国房地产开发企业分为四个资质等级,每个资质等级的企业所能承担的业务范围具体由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

25、在房地产开发拿地过程,当前土地使用者越多,对开发的影响越大。

26、投资决策阶段的工作重点在于资料的收集、分析及评估投资计划在的一些决定性问题。

第1章练习题

1、一、单选题(从下列各题四个备选答案中选出一个正确答案,并将其代号相应位置处。答案错选或未选者,该题不得分。每小题5分,共50分。) 二、多选题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,错选或多选均不得分。少选且选择正确的,每个选项得1分,全部选对的,得5分。每小题5分,共30分。) 三、判断题(共20分,每题2分。用“T”表示正确,用“F”表示错误。)

第2章 房地产开发项目策划

调研报告

1、选择当地(南昌市区)一个正在建设销售的房地产开发项目,可以是居住地产项目、工业地产项目、商业地产项目或写字楼地产项目任一个; 针对所选定调研项目市场特征,通过网上资料收集和实地调查相结合方式,以PPT形式完成调研报告展示稿

第3章 房地产开发项目可行性研究

第3章闯关测验

1、我们通常所说的可行性研究报告,通常是指详细可行性研究阶段,其投资估算的精度在( )内。
    A、±30%
    B、±20%
    C、±10%
    D、±5%

2、房地产市场自然周期中,在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上,空置率由(  )。
    A、上升到下降
    B、下降到上升
    C、高于合理空置率到低于合理空置率
    D、低于合理空置率到高于合理空置率

3、某房地产开发项目,当i=14%时,净现值为450万元,当i=15%时,净现值为-200万元,平均资金成本率为13.2%,基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为(  )。
    A、20%
    B、14.31%
    C、14.69%
    D、14.80%

4、赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为(  )。
    A、0.12
    B、0.21
    C、1.26
    D、2.05

5、某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40㎡,总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为(  )万元。
    A、1800
    B、2040
    C、2100
    D、2380

6、将借款本息视为现金流出的基本报表是(  )。
    A、全部投资现金流量表
    B、资本金现金流量表
    C、借款还本付息估算表
    D、投资计划与资金筹措表

7、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是,目标收益率( ),动态投资回收期( )。
    A、越大, 越大
    B、越小, 越大
    C、越大, 越小
    D、无关

8、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于( )。
    A、社会平均收益率
    B、通货膨胀率
    C、国民经济增长率
    D、项目基准收益率

9、某物业的月租金收入为10万元,经营费用占租金收入的50%,年还本付息数额相当于经营费用的1/3,那么,该物业投资的还本付息比率为( )。
    A、2
    B、1.5
    C、3
    D、1

10、项目投资回收期是指项目以( )低偿全部投资所需的时间。
    A、净现金
    B、净收益
    C、净现值
    D、财务净现值

11、在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素,并判明其对开发项目投资效益影响的程度,是( )分析的目的。
    A、盈亏平衡
    B、敏感性
    C、风险
    D、概率

12、财务内部收益率是指项目在整个( )内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
    A、计算期
    B、动态投资回收期
    C、项目寿命期
    D、开发期

13、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是( )。
    A、动态投资回收期大于静态投资回收期
    B、动态投资回收期等于静态投资回收期
    C、动态投资回收期小于静态投资回收期
    D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期

14、项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。
    A、获利能力分析
    B、盈亏平衡分析
    C、市场状况分析
    D、定性风险分析

15、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是()。
    A、保本点分析
    B、敏感性分析
    C、现金流量分析
    D、统计试验分析

16、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。
    A、空置率>合理空置率
    B、空置率<合理空置率
    C、空置率=合理空置率
    D、不能判断

17、下列关于房地产市场特性的表述中,说房地产市场具有( )是不正确的。
    A、供给非同质性
    B、需求多样性
    C、竞争充分性
    D、交易复杂性

18、房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。
    A、价格分析
    B、市场分析
    C、产品分析
    D、成本分析

19、盈亏平衡分析结果显示:甲项目当售价下降30%、成本上升60%时,开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时,开发利润(税前)为0。 因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,( )。
    A、甲项目强于乙项目
    B、乙项目强于甲项目
    C、甲项目与乙项目一样强
    D、不能确定哪个项目强

20、房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
    A、利润为零
    B、允许的最低经济效益指标
    C、最大费用
    D、最大利润

21、甲、乙两个物业2015年10月的价值均为1000万元,预计甲物业2016年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%。预计乙物业2016年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
    A、甲物业投资风险大
    B、乙物业投资风险大
    C、甲、乙两个物业投资风险相同
    D、无法判断

22、已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元,折现率为12%时,净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
    A、11.12%
    B、11.36%
    C、11.661%
    D、12.95%

23、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是( )。
    A、0.21
    B、1.23
    C、2.01
    D、3.23

24、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年,销售期为1年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6%。按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。
    A、755.54
    B、772.84
    C、1400.88
    D、1433.90

25、房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于( )。
    A、变动成本的设置
    B、销售收入的不同
    C、固定成本的设置
    D、平衡点的设置

26、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,属于( )。
    A、单元估算法
    B、单位指标估算法
    C、概算指标法
    D、工程量近似匡算法

27、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的( )风险。
    A、市场
    B、财务
    C、政策
    D、经营

28、随着社会经济的发展,房地产价格总体上是( )波动的趋势。
    A、向下
    B、平稳
    C、不稳定
    D、向上

29、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元,该项目地财务内部收益率( )
    A、小于20%
    B、满足目标收益率要求
    C、大于20%
    D、不满足目标收益率要求

30、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括( )分析
    A、最低租售价格
    B、最低租售量
    C、最低利润水平
    D、最高土地取得价格

31、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有(  )。
    A、竞争性
    B、垄断性
    C、外部性
    D、均衡性
    E、信息不对称性

32、下列关于差额投资内部收益率的表述中,正确的有(  )。
    A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
    B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
    C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率。
    D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时,以投资大的方案为优选方案。
    E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选时,应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选,从中确定优选方案。

33、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制(  )。
    A、现金流量表
    B、损益表
    C、资金使用计划
    D、资金筹措计划
    E、资金来源与运用表

34、制定租售方案的工作内容主要包括( )。
    A、租售选择
    B、宣传手段选择
    C、租售进度安排
    D、广告设计及安排
    E、租售价格确定

35、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是( )。
    A、资金运动的时间始点
    B、日历年度的年初
    C、某一基准时刻
    D、既不能有现金流出也不能有现金流人的时间点
    E、既可有现金流入也可有现金流出的时间点

36、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。
    A、折旧和摊销
    B、投资回收
    C、投资回报
    D、未分配利润
    E、权益融资

37、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括( )。
    A、建筑安装工程费
    B、土地使用权出让金
    C、拆迁补偿费
    D、公共配套设施建设费
    E、城市基础设施建设费

38、下列关于内部收益率的表述中,正确的有( )。
    A、内部收益率总是大于目标收益率
    B、内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
    C、同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
    D、内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
    E、内部收益率越高,投资风险就越小

39、利用期望值法判断投资方案的优劣时,可选择的方案有( )。
    A、期望值相同,标准差小的方案
    B、期望值相同,标准差大的方案
    C、标准差系数小的方案
    D、标准差系数大的方案
    E、标准差相同、期望值大的方案

40、下列经济评价指标中,属于房地产投资项目盈利性指标的有( )
    A、投资回收期
    B、借款偿还期
    C、利息备付率
    D、财务净现值
    E、现金报酬率

41、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。

42、在进行风险分析时,期望收益的标准方差值越小,表明该项目风险越大。( )

43、当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的,那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。( )

44、在房地产投资分析中,若不能确定各风险因素未来发生的概率,则盈亏平衡分析就无法进行。( )

45、在非线性盈亏平衡分析中,有可能出现多个盈亏平衡点。( )

46、假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率,则房地产开发商的权益投资比例越高,其资本金的收益率也越高。( )

47、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。( )

48、项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作,它往往关系到一个项目的成败。( )

49、房地产投资项目盈亏平衡分析中,临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )

50、资产负债率属短期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )

第5章房地产开发项目融资

第5章测验

1、房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时,通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。
    A、15%
    B、20%
    C、30%
    D、40%

2、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的( )
    A、相互影响性
    B、适应性
    C、不一致性
    D、保值性与增值性

3、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
    A、位置固定性
    B、不一致性
    C、适应性
    D、相互影响性

4、下列风险中,属于个别风险的是( )。
    A、购买力风险
    B、市场供求风险
    C、政策风险
    D、比较风险

5、当贷款综合风险度超过( )时,为高风险贷款。
    A、50%
    B、60%
    C、80%
    D、90%

6、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。
    A、更长的经济寿命
    B、更显著的各异性
    C、更强的适应性
    D、更专业的物业管理

7、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。
    A、比较风险
    B、通货膨胀风险
    C、时间风险
    D、资本价值风险

8、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是( )
    A、企业信用等级越高,信用等级系数值越高
    B、贷款期限越长,期限系数值越大
    C、项目风险越大,风险等级系数值越大
    D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低

9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。
    A、位置固定性
    B、各异性
    C、适应性
    D、相互影响性

10、投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )
    A、获取房地产当期收益
    B、获取房地产未来收益
    C、直接从事房地产开发经营活动
    D、间接参与房地产开发经营活动

11、按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同,可以将资金融资划分为( )。
    A、直接融资
    B、间接融资
    C、权益融资
    D、债务融资
    E、安全融资

12、某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
    A、贷款额
    B、企业信用等级
    C、自有资金数量
    D、项目风险等级
    E、贷款期限

13、金融机构在融出资金时,要遵循( )原则。
    A、流动性
    B、安全性
    C、偿还性
    D、盈利性
    E、地域性

14、金融机构进行项目贷款审查时,要进行( )工作。
    A、客户评价
    B、项目评估
    C、担保方式评价
    D、贷款综合评价
    E、环境评价

15、房地产间接投资的形式主要有( )。
    A、投资房地产信托
    B、购买住房抵押支持证券
    C、购买房地产企业债券
    D、购买物业用于出租经营
    E、购买土地进行开发

16、对已设定抵押的房屋,在抵押期内,开发商可以有条件地进行预售。

17、通货膨胀对房地产投资只有负面影响,没有正面影响。

18、资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以,从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。

19、从理论上说,通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。

20、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。

第8章房地产市场营销

调研报告

1、学期结束(6月16)之前,根据展示评价及后面所学营销策划知识,补充完善自己的展示报告,形成正式的调研报告(word或PTF文档)上传课程网站并打印上交。